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专家称未来楼价将呈波形走势亚运前回升至高

发布时间:2019-08-16 20:08:17

  本报连续三日对广州楼市的调查出炉后,引起社会各界强烈关注。政府部门、开发商、普通老百姓都在关注——下半年广州楼价是涨还是跌?后市又将走向何方?

  对此,有专家指出,楼市阶段性底部可能在下半年会被突破。还有专家认为,未来广州楼价的“路线图”将呈波形走势,今年下半年开始持续下调,直到明年下半年,受亚运因素影响,再次回升到高点。

  现状奥运后楼市备受关注

  市民陈先生前不久在天河区某楼盘签下认购合同,甚至已经交了1万元定金,最近却打起退堂鼓,打算宁愿放弃定金,也要“再等等”。

  关于下半年楼市将何去何从,宏观政策是否会作调整,市场需求是否能放量等问题,早从六七月开始就摆上台面。

  采访中,不少地产专家和开发商认为,奥运是一个关键的时间节点。随着人们关注点转移到奥运赛事,楼市势必降到冰点。而奥运后宏观政策是否调整,也将对楼市产生极大影响。奥运之后,广州楼市将迎来“金九银十”的传统销售旺季,届时将掀起一场关乎生死的大会战。

  烽火未起,坊间就有传言称,奥运过后,国内将有大量“热钱”出走境外,届时楼市将再次面临跌价狂潮。

  面对传言,不少人仍对楼市信心百倍。他们认为,“奥运”在很多楼市观望者的心理上是个时间临界点,一旦奥运过后,楼市的刚性需求就会开始释放,房价将在需求的支撑下,走稳健上升路线。

  一些持币待购的购房者在琢磨,现在的广州楼市到底处于怎样的状态,是站到跳台上,还是平地缓行。

  中原地产项目部总经理黄韬分析称,现今的楼市正处在关键调整期,具体表现为一个有价无市的观望状态。从供需层面分析原因,主要在于有效需求不足。近年来的楼市过度投机、买涨不卖跌心理造成了房价虚高,在去年下半年开始对泡沫进行挤压时,由信贷真空造成的观望,逐步演变成了现在由信心真空造成的观望。楼市的调整不可避免,为避免由于信心崩溃而崩盘,开发商在价格上不肯轻易做出让步。“多空双方角力正劲,看谁能笑到最后。”

  有专家表示,自住型买家如有合适房源,价格也能承受,具备了买房的能力,可以入市。前几年楼市都有降价呼声,而事实证明,降价只是局部,楼价持续上涨趋势更明显,很多购房人因此错过购买时机。

  分析楼价并未跳水,只是“做俯卧撑”

  “虽然听说楼价比以前便宜,但是我现在去看楼,还是觉得自己买不起,还是再等等。”越秀区的白领庄先生计划用60万元在市区购买自己的第一套房,跑遍市区多个楼盘,仍然下不了决心。如新港西路,一套五六年楼龄的二手房单价仍然要1万元,跟去年上半年的新房价格差不多。

  尽管出现了种种楼市利空的表现,但相对去年来说,广州的楼价还没有出现普通人所期望的大跌。像庄先生这样认为楼价仍然高不可攀的购房者大有人在。

  广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说,目前,广州楼市的确还没有出现楼价全面大幅下降的态势,但部分楼盘已经出现20%— 0%左右的降价,只是处于轮番降价的状态,并没有形成恐慌性抛盘、崩盘和全面大幅度降价的趋势。

  根据阳光家缘和中介公司提供的统计数据,去年广州一手房单价上涨了 446元,二手房单价上涨了1927元。但到今年6月份,一手房单价比去年12月份下降了1017元,下降幅度不足去年上涨幅度的一半。而二手房单价则只下调了2 元,回调幅度仅为去年上涨幅度的1%。

  合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江作过这样一个比喻:“跳水台有10米高,跳水都是从高位跳下去,但是俯卧撑只有几十厘米的波动,广州楼市的波动也就是几十厘米俯卧撑的波动。”

  回看广州楼市发展轨迹,实际上已经经历过一轮的涨跌。199 年到1997年的上升期过后,一直到200 年,广州楼价一直处于“阴跌”状态,200 年广州10区商品房均价44 9元/平方米,达到历史低位。2004年开始,广州的房地产市场才重新进入上行通道,每年的同比涨幅均超过两位数。

  如今,广州楼市再次站在十字路口上,将拐向何处?

  “中国的楼市和中国的经济一样,还有很长的发展时间。”著名经济学家张曙光此前以广州为例说,“近期‘两限房’放1000个号,但广州至少有1000万人口,而两限房的放量仅占到人口数量的万分之一,如此来看,只要需求存在,房地产行业不会不向前发展。”

  而在不少人看来,广州楼价“跳水”的可能性不大,也不可能跌回200 年甚至2005年的水平,2010年广州亚运会将是楼价坚挺的“马其诺防线”。

  广州市经济体制改革研究会处长张学奎指出,现在觉得房地产会下滑,很重要的因素是担心奥运会后经济可能出现比较大的紧缩,但广州还是会有很好的发展空间,市场预期还是比较乐观的。今年、明年和后年城市基础建设力度还是非常大的,而2010年广州还要举办亚运会。

  黄韬根据自己多年的从业经验作出判断,广州房价未来将呈波形走势,今年下半年开始持续下调,一直到明年下半年,受亚运因素的影响,将会再次回升到高点。

  预计将有更多开发商让利促销

  有业内人士认为,在货量进一步增加、楼市趋“冷”的下半年,市场将会出现供应远远大于需求的现象,在这种情况下,开发商可能会进一步采取各种优惠、降价等促销策略。

  “我对广州下半年楼市并不乐观。目前的市道,对开发商只会越来越不好,而对消费者只会越来越好。”韩世同说,从广深两地楼市的现状来看,楼价基本上已经进入下行通道,市场也已经基本进入买方市场。但这仅仅是市场转变的起始,而非终结。开发商要有充分的思想准备,才能熬过长期的困境。

  他指出,广州下半年楼市有效需求不足的状况依然难以改变,楼市阶段性的底部可能在下半年会被突破,因为近几个月开发商资金回笼并不理想。例如,万科停止低价促销策略后,成交量不断回落,业绩和任务将迫使这些开发商再次深度降价促销。

  韩世同认为,9—10月会是开发商全面发力推盘的黄金旺季,估计还有较多开发商让利促销,楼市可能会出现成交回升的状况,但楼价则可能回稳或微跌。这段黄金季节如果销售良好,将会持续保持到年末;但如果不尽如人意,则将会出现进一步的降价促销行为,以加速资金回笼和冲击年度业绩。

  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说,从宏观经济面上看,“要拉动内需,房地产业就必须繁荣起来。房地产行业调控的枷锁早晚要松动。”

  赵卓文说,奥运后楼市将迎来“金九银十”的销售旺季,广州市民的置业信心会有所恢复,老百姓抵御通胀的最佳利器还是房子。下半年,开发商通过组织各种营销活动,楼市有望形成新热点,市民信心可以逐渐恢复。

  ◆手记 理性回归

  今年以来,楼市冷风呼啸。曾经以F1的加速度飙升的广州楼市如今如老牛拉车,甚至在奥运期间止步不前。一时间人们都在问:房价会跌成什么样子,何时出手才能抄底?

  这些问题,暂时没有标准答案。不过,不管未来广州楼市拐向何方,老百姓买得起房、愿意买房最重要。当前,不少有需求的市民仍望楼兴叹,一些能买得起房子的人也在观望。诚如万科的王石所言,如果一个城市的中产阶层都买不起房子,那么这个城市的房地产行业迟早要受到惩罚。

  市民关注房价涨跌,但市场千变万化,购房者只能根据自己的实力做出选择,对于未来的发展、家庭的情况,只有自己才最清楚。

  市民关注未来广州楼市的发展,而楼市与大的经济环境密不可分,大的经济环境好了,房地产业就会好。

  在楼市充斥迷局的今天,我们欣喜地发现,楼市正在逐渐回归理性,购房者理性购房,开发商也更理性卖房。让有消费能力的高收入群体为高房价买单,让中、低收入群体乃至“夹心层”得到和谐的关怀——这正在成为广州多层次梯级住房消费市场的未来取向。那些无力在市场中购置、租住住房的市民,仍有赖政府将地价收入转化为保障性住房建设来解决。

  到今日为止,我们的广州楼市调查暂告一段落,我们还将持续关注广州楼市的发展。我们也希望,普通老百姓能够通过自己的努力,在广州圆住房之梦。

  本报郑佳欣

  实习生刘辉军

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