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SOHO中国面临生死考验不转型是等死转型

发布时间:2019-10-09 22:16:14

  SOHO中国面临生死考验:不转型是等死 转型后棋至死局_中心

  2月28日,SOHO中国(专题阅读)(相关干货)宣布,将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股股份有限公司,总交易金额为52.3亿元,与两年前SOHO中国购入这两个项目的价格相差无几,而这笔交易也成为外界窥探SOHO中国 心思 的一个透视镜。

  潘石屹(专题阅读)

  不转等死

  未来3年,SOHO中国将实现重大转型,散售模式逐步转向租售并举,自持物业比例将逐步提高。 2012年7月23日,SOHO中国有限公司董事长潘石屹在上海出席SOHO中山广场签约仪式时说。

  与其说这是一场公司的模式变革,不如说是SOHO中国被迫向市场现实压力发起的挑战。SOHO中国主要是在核心城市的核心地段做商业,这类资源会越来越稀缺,如果全都卖掉,未来收益怎么保证?这是SOHO中国必须考虑的问题。

  兰德咨询总裁宋延庆分析称,在散售模式下,作为开发商的SOHO中国赚取了高额收益,而在高房租压力下,物业经营者也难以获得预期经营收益,散售模式难以为继,这是SOHO转型的重要原因。

  穷则思变,不变死,变尚有希望。从这一点意义上讲,SOHO中国进行了有益的探索。

  转型失效

  愿望是美好的,但现实却总是很残酷。

  据SOHO中国的年报显示,该公司2013年净利润为73.88亿元,同比下跌三成;2013年营业额为146.21亿元,同比下跌近一成。146.21亿元的营业额中出售物业单位所得143.42亿,合同销售金额约46.87亿元,投资物业的租金收入为2.79亿。仅仅2.79亿的租金收益,预示着SOHO中国的转型之路仍将漫长而动荡。

  回顾SOHO中国近年财报,也可以看出其转型之路甚是坎坷。SOHO中国2011年合同销售额为118亿元,相比2010年的238亿元下降超过一半。2012年8月,SOHO中国宣布从散售的商业模式改为持有出租物业,由 建设-销售 向 建设-持有 转型后,2012年度销售目标也从230亿元下调为120亿元,但接着有媒体指出其2012年的合同销售金额仅为95亿元左右,并未达到预期目标。

  中国指数研究院企业研究总监蒋云峰表示,SOHO中国实际上不是很缺现金,但现在的问题是,以往这家公司在开发上 快进快出 特征鲜明,以营销而非以管理见长。但转型后SOHO中国原本的核心竞争力在淡化,得以支撑自持业务的能力也没有提高, 未来最紧迫的还是必须充分转型,公司有很大障碍要过 ,蒋云峰表示。

  屡屡抛售

  在SOHO中国宣布 由售转租 将满一年之际,即去年8月12日,据北京当地媒体引述SOHO中国销售人士消息报道,SOHO中国旗下项目银河SOHO自持物业约140套5A写字楼及商铺正在寻找买主,均价约8万元/平方米。曾被其看做是优质物业、SOHO中国转型后首个含有自持部分项目的银河SOHO,却遭遇到了自持物业扎堆甩卖的尴尬境遇。

  半年后的上海,业内对于华人首富李嘉诚撤资中国的质疑仍没有打消时,SOHO中国董事长潘石屹,却开始抛售上海地产了。2月28日,SOHO中国宣布,将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股股份有限公司,总交易金额为人民币52.3亿元。

  尽管这种买卖行为,本属于公司战略上的顺应市场之举,但既然是发生在长期以来 绯闻缠身 的SOHO中国身上,于是便引发了大量质疑:如此优质项目为什么要卖?SOHO中国又出问题了吗?

  为了平息愈演愈烈的质疑风波,潘石屹不得不通过微博向大众喊话: 不要过度解读,做生意买入卖出都很正常 。

  RET睿意德高级董事王玉珂认为,SOHO中国此次出售,本质是其商业模式在上海受挫折的表现。此外,SOHO是一个过渡型的产品,上海高品质写字楼较多,SOHO的产品没有太多优势。

  中国商业地产联盟秘书长王永平更是认为,SOHO中国的一些产品,对城市的某些区域价值来讲是破坏;作为一个城市这样的好的地段,用这样的一些产品,对城市的区域价值来讲是弊大于利的。

  SOHO中国维持上海大量项目储备,资金压力非常大。持有型商业物业需要不断地现金流入,显然仅依靠目前的租金收益并不能满足需求,据SOHO中国2013年报数据显示,租金收益仅为2.79亿元,开发收益依然占据主导位置。如果说,转型中的SOHO中国此前面临的是业绩危机,现在则面临的是资金危机,而未来甚至会面临断顿风险。

  生死考验

  SOHO中国的确转型了,但只是形式上、外在上的变化,而对于潘石屹等的人为素质以及公司管理水平上的提高尚不明显。

  伴随着散售项目越来越少,持有型物业比例增大的同时,如何能够保证在销售项目即将完结但租金收益还未大幅体现的同时顺利转型,这是SOHO中国面临的关键问题,借助大宗交易回笼资金还是最合适的。所以SOHO中国通过抛售来回笼资金在公司行为上是无可厚非,但是其转型显然并不彻底。

  从SOHO中国在上海的扩张遇阻到 欠薪门 等都暴露了其对上海的 水土不服 ,甚至进而对整个商业地产的时代脱节,从争夺外滩地块与上海本地巨头复星对簿公堂而败诉,到上海静安区东八块地块的争夺中失手于美资房企。而这一切正是对转型中的SOHO中国所面临的新挑战。

  SOHO中国所面临的转型阵痛不仅仅是出租率低、写字楼市场转向的问题,还有现金流与利润削弱,营销优势失效,管理能力难以适应新业务模式需要,资产周转率大幅下降,市场客群更新等问题。加上市场风向之变,使其处境雪上加霜,让靠租金收益支撑的潘石屹又离实现转型梦更远了一步。

  2012年在SOHO中国宣布转型之后,本刊就曾进行了专题报道并对其转型的前途命运表示堪忧。或许现在判断SOHO中国转型已经彻底失败仍属为时过早,但这条路的艰难程度,或许远远超过了潘石屹与张欣此前的预期。

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